有限会社 野﨑不動産鑑定事務所

不動産鑑定評価の農地の概念

不動産鑑定評価基準より抜粋
公共事業の用に供する土地の取得等農地を農地以外のものとするための取引に当って、当該取引に係る農地の鑑定評価を求められる場合がある。
この場合における農地の鑑定評価額は、比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定するものとする。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。

土地価格比準表における農地の概要

農地を農地として取り引きする場合は、国土利用計画法施行令第6条第7号及び第17条第1号の規定により、国土利用計画法の取引規制の対象外とされているが、同令第7条第1項第3のﾛのカッコ書(他の条において準用する場合を含む。)の規定により、宅地見込地、雑種地等の基準価格を算定する過程において農地の価格を求める必要がある。

　ここで求められる農地価格は、農業上の利用を前提としているので、取引事例としては、転用目的及び転用ふくみのものは除外されるべきである。

　なお、国土利用計画法の価格審査の過程で、この比準表により求められた農地価格を適用する場合を例示すれば次の通りである。

(1)農地地域内にある池沼、原野、雑種地等・(農地価格に造成するための開墾費)×α

(2)農地地域内にある建物敷地・(農地価格+建物敷地に造成するための造成費)×α

定義及び地域区分

　農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されるこ
とが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

　農地は現実の利用が耕作の用に供されるという利用形態の面では同じであっても、宅地地域内の農地(いわゆる造成前宅地)、宅地見込地地域内の農地(宅地見込地)、農地地域内の農地というように所在する地域の性格に大きな幅があるので対象農地の存する地域の判断にあたっては特に留意する必要がある。

農地地域は、その地域特性により田地地域、畑地地域、果樹園地域等に区分されるが、 *1 「農地価格比準表」はとりあえず田地地域及び畑地地域について作成されている。
地域特性は、特定の自然的条件と人文的条件の結合として構成されるが、農地地域にあっては、宅地地域と異なり、直接土地を耕作の用に供して利用されるため、自然的条件の比重が地域特性に大きく作用し、その農地地域内の 田地地域、畑地地域の細区分は専ら自然的条件により区分されることとなる。

(1)田地地域
　農地地域の中にあって地域の自然的条件からみて大部分の土地が水田として利用されている地域である。
したがって、陸稲が作付けされる地域は、畑地地域であり、また、水田的形態で利用されるヰ草等の作付けされる地域 は、田地地域となる。

(2)畑地地域
　農地地域の中にあって、地域の自然的条件からみて大部分の土地が畑地として利用されている地域である。
ただし、単年生の作物の畑地を対象としており、果樹園等の永年生の作物の畑は対象としていない。
したがって赤字 があるように転用・宅地化を考慮せず耕作目的のための農地の鑑定評価を経験している不動産鑑定 士は稀であり、特に都市部ではこのような鑑定評価は皆無
である。

*1 土地価格比準表(六次改訂版)の一部抜粋

農地法等による農地評価の概念

農地関連法を抜粋
(1)農地法等による対価の算定 施行令25 条
(農地又は採草放牧地の対価の算定方法)
一 位置、二 形状、三 現況、四 収益性、
五 前各号に掲げるもののほか一般の取引における価格形成上の諸要素

(2)前項の対価は同項に規定する事例が収集できないときは、二に掲げる事項のいずれかを基礎とし、適宜その他の事項を勘案して算出するものとする。
一 借賃、地代、小作料（法改正後は名称廃止）から推定される
その土地価格
二 買収すべき農地又は採草放牧地の所有者がその土地の取得
及び改良又は保全のため支出した金額
(1)(2)の手法を適格に行うためには、農地法3 条申請に係る取引事例・賃貸事例の実例を常時取材により収集しておくことが必要である。

(3)農地法施行令26 条
（附帯施設の対価の算定方法）
果樹その他これに類するもの

(a)未収益樹の場合については、次式により算出する。

　A １ (1十r) n 十A 2 (1十r) n-1 十・・・…A n (1十r)

　A １ 、A 2 ……A n ：初年度、2年度……n年度に要した育成
　　　　　　　　　　　　　　投下経費（地代、管理賛、造園費等）
　　　n：樹齢
　　　r：年利率

(b)収益樹の場合については、原則として次式により算出する。

　　R 1 、R 2 、……R n ：各樹齢に応ずる年間純収益額(平均収穫量に単価を乗じて得た粗収入から経費を差し引いた額)
　n：残存効用年数
　r：年利率

工作物
買収すべき工作物の対価については、次式により算出する。

　　　

　　P：推定再築造費用
　　m：耐用年数
　　n：経過年数
　　Q：築造費又は取得費のうち所有者が負担した割合

水の使用に関する権利
a 水又は水域の一般利用（遊水、洗濯、吸水等）及び、許可使用であっても社会通念上権利と認められる程度にまで成熟してはないものは買収の対象としない。

b かんがい用水利権については、当該権利が行使されている土地の平均年間純収益額の水権利の消滅による減少額を年率で除して得た額、その他それぞれ地域の実情に応じて適正に算定して得た額により算出する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（以上 法令より抜粋）

　本法令は現実の経済価値に既応した評価基準ではないが、生産性・収益性を重視した一つの評価基準と認識でき、これを現実性のある評価手法として修正すれば活用できるものである。

　上記の資産評価のほか、農業機械についての評価は取得価格から経年相応の減価を控除又は補修理の費用を勘案して価格を査定するほか、農業機械の中古市場での価格の地域性も見極めることが必要である。（小規模の耕作農家が多い農村地域は小型機械に市場性があり、大規模農家が多い農村地域は大型機械に市場性がある）
このことは前記での農業資産鑑定評価士の判断によることが多く、信頼性が高い。