有限会社 野﨑不動産鑑定事務所

・林野庁国有林野評価官（職員）
・財務局国有財産評価官（職員）
・税務署資産税課評価官（職員）
・市町村税務課固定資産税課（職員）
・農林系、金融機関の担保評価担当者

・公共用地所得のための鑑定評価
・担保価値把握のための鑑定評価
・ゴルフ場等林地と林地以外の利用目的のための鑑定評価

・土地・林木一体としての払下げのための評価
・国有財産売却のための評価
・相続税財産評価基準作成のための立木課税評価

a林地を林地として評価依頼
・税務署資産税課
・市町村固定資産税課
・農林系金融機関等
b林地を林地以外の用途に供するための評価依頼
・林地を宅地化及び他の用途転換に基づく開発業者
・開発林地に対しての担保価値把握のための金融機関等

・局内・署内・課内・行内等での評価であり、原則として第三者
　からの評価依頼の受託はされていない。

不動産鑑定評価の林地の概念
不動産鑑定評価基準より抜粋
　公共事業の用に供する土地の取得等林地を林地以外のものとするための取引に当たって、当該取引に係る林地の鑑定評価を求められる場合がある。
　この場合における林地の鑑定評価額は、比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。
なお、公共事業の用に供する土地の取得に当たっては、土地の取得により通常生ずる損失の補償として立木補償等が別途行われる場合があることに留意すべきである。

定義及び地域区分
　林地地域とは、林業生産活動のうち、木竹等の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
「・・・・・・・の用に供されることが、自然的、社会的、経済及び行政的観点からみて合理的と判断される地域」とは、「木竹の生育」の用に供されるという形態は、すべて同一であるところから、比準表における地域区分については、その経済地理的位置による区分になっているので、対象地の存する地域の判断にあっては、下記に留意する必要がある。
　林地地域の地域区分は地域的特性により次のとおり区分されている。
(1)都市近郊林地地域
都市の近郊にある林地地域で、宅地化の影響を受けている地域
(2)農村林地地域
農家集落の周辺にある林地地域で、いわゆる「さとやま」とよばれ当該地域にあっては、一般に農業を主に林業を兼業している農家の多い地域
(3)林業本場林地地域
林業経営を主とする林家の多い地域又は地方の有名林業地で、有名林業地としての銘柄の用材又はこれに準ずる用材を生産している林地地域
(4)山村奥地林地地域
農家集落への距離等の交通接近条件の劣る地域で、林家は少なく、かつ、散在している林地地域

土地価格比準表における林地の評価方法
　林地は、宅地や農地等に利用困難な土地、例えば、傾斜地とか奥地で著しく不便なところが多く、その地域的特性は、特定の自然的　条件と人文的条件の結合として構成されているが、林地地域にあっては、宅地地域と異なり、木竹の生育のみの用に供して利用されるため、自然的条件に対する比重が大きくなることは、農地の場合と同様である。

2　林地価格の比準方法
林地地域は、基準地あるいは取引事例地の価格から比準して求めることとなる。この場合、物的、時間的、場所的同一性を備えているものを選択すべきことは当然であるが、取引事例は、それぞれ個々に事情を持っている取引されているものであるから、適正な事情補　正を行ったうえで比準することになる。
林地価格の比準方法は、宅地の場合と同様、基準地もしくは取引事例地の存する地域に対象地が存在する場合には、個別的要因の比較により、また同一需給圏内の類似地域に場合には、地域要因及び個別的要因の比較を行い林地価格を算定することになる。

個別的要因比準表は、基準地、対象地がともに同一近隣地域内に存する場合に適用し、地域要因比準表は、基準地域内における標準的な土地（一般的には基準地に体現されている）と対象地域内における標準的な土地を比較することを想定して作成されている。したがって同一需給圏内の類似地域における基準地から比準する場合は、個別的要因比準表においては、対象地の存する地域内の標　準的な土地を「普通」の状態におき、対象地との格差を判定することになる。

　　これは、林地価格比準表の格差率の判断基準が客観的な表現により備考欄に記載されているためである。

1.国有林の林地評価方法
　1「国有林野等評価基準」による評価
　(1)不動産の種別
　　①林地の種別
　林地地域とは、林業生産活動のうち木竹等の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、森林地域、都市近郊林地域等に細分するものとする。
　林地とは、林地地域のうちにある土地をいい、森林、都市近郊林等に細分するものとする。
　(2)評価方法
　林地の算定評価額は、原則として取引事例を基とした価格によるものとする。
　なお、林業収入を基とした価値を求めることができる場台には、この価格をも考慮して求めるものとする。
　(3)取引事例の価格を基とした価格
　取引事例価恪を基とした価格は、近隣地城内における林地の取引事例価格に必要に応じ、事情による修正、時点よる修正及び固別格差による修正を加え、それぞれ修正した価格を求め、これを勘案して求めた価格によるものとする。
　なお、近隣地域内に林地の取引事例がない場合には、同一需給圏内の類似地域内における林地の取引事例価格に、必要に応じ事情による修正、時点による修正並びに地域格差及び個別格差による修正を加え、それぞれ修正した価格を求め、これを勘案して求めた価格によることができる。
（近隣地域に林地の取引事例がある場合）・・・省略

（近隣地域に林地の取引事例がない場合）・・・省略

イ　事情による修正

取引事例の価格が買進み、売急ぎ、縁故関係及び立毛補償等の特別な事情が加味されたものであるときは、林地の正常価格となるように修正するものとする。

ロ　時点による修正 取引事例の取引時点と評価土地の価格時点との間において、価格水準に開差が認められる場合には、当該取引事例の価恪を当該期間における地価変動により修正するものとする。

ハ　地域格差による修正 近隣地域と類似地域との間において、地域格差が認められる場合には、当該取引事例価格を現状に即した地域格差により修正するものとする。

(4)具体的な林地の算定評価格の求め方

①評価方法

一画地の森林・原野及び都市近郊林の1,000平方メートル当たりの算定評価略は、原則として、取引事例価格を基とした価格による。 また、林業収入を基とした価拾を求めるために必要な事業総収入、事業総費用等の資料が収集可能な場合には、この手法により求めた価恪をも考慮する。 なお、林地について取引事例価格を基とした価格を求める場合において、評価土地に建築用石材及び庭石等として利用価値のある岩石が含まれている場合並びに毎年定期に「まつたけ」「たけのこ」及び「栗」等の果実の収穫がある場合には、これらの収益価値を考慮して修正する。

②算定評価格の求め方 取引事例価格を基とした価格の求め方 取引事例価格を基とした価格は、次の算式により求める。

（近隣地域内の取引事例の価格を採用する場合）

取引事例を基とした価格＝

（各取引事例の価格×事情による修正×時点による修正×個別格差による修正の合計）÷取引事例の数

（類似地城内の取引事例の価格を採用する場合）

取引事例を基とした価格＝

（各取引事例の価格×事情による修正×時点による修正×地域格差による修正×個別格差による修正の合計）÷取引事例の数

（「森林評価の考え方と実践」林業技士養成研修用テキスト抜粋）

・立木評価に精通した不動産鑑定業者

・不動産鑑定士

・不動産鑑定士補

・林野庁の国有林野評価官及び経験豊富な退職職員

・農学部林業科等を経て専業としている林業技術者

・先祖代々林業家として経営されている林業者

・森林組合・造林公社等で林木評価を担当している又はしていた職員

・相続税財産評価で林木評価した税理士等

・民事執行法による競売のための林木評価を行った競売評価人

・公共用地所得の係る地表上の林木補償のため

・相続財産たる林木の課税評価

・売買のための林木価格の評価

・森林組合・造林公社等の解散、合併のための保有林木
　評価

a官公庁の買受・売却のための依頼又は農林系金融機関の融資担当
　評価

b官公庁内部での事務評価が中心で原則として第三者からの受託評価
　は行われない。

評

価

手

法

不動産鑑定評価基準

a.売買価による方法

　　この方法は、評価の対象となった林木の
　樹種、樹齢、経級、長級、材種等の物的な観点
　からのみならず当該林地の自然的、社会的、
　経済的及び行政的観点からみて同質的な影響
　のもとにある林木の取引価格から、評価対象と
　なった林木の売買価格を求めるものである。

b.費用価法に方法

　この方法は、評価の対象となった林木を育成す
　すのに要した純経費（育成期間中に投下された｣経
　費からその期間中に得た収益を控除した額）の後
　価（複利終価）語系額を求めることにより、その林
　木の費用価を評価しようとするものです。

b.期望価による方法
　この方法は、評価の対象となった林木が将来の
　伐採において実現し得るもの期待される純収益
　の前価（複利現価）額と価格時点現在から伐期
　に至るまでに期待される純収益の前価合計額から
　材木の期望価を求めるものである。
　（不動産鑑定評価基準解説抜粋）

林木の評価手法

国有林の材木評価

１．国有林において林木を評価するのは、次の場合である。

　（１）国有林野の産物売払い規定により、国有林、分収造林、分収
　　　育林又は官公造林地の林木を販売する場合。
　（２）国有林野の管理経営に関する法律により、不要存置林野を売
　　　り払う場合。
　（３）国有林野の管理経営に関する法律により、分収育林を締結す
　　　る場合。

２．林木の評価手法
　①原価法　　 (原価方式）
　②費用価法　（原価方式）
　③期望価法　（収益方式）
　④収益還元法　（収益方式）
　⑤林地期望価(Bu)あてはめ法　（原価収益折衷方式）
　⑥グラーゼル法　（原価収益折衷方式）
　⑦造林利回り法　（原価収益折衷方式）
　⑧売買価法（直接法）　（比較方式）
　⑨市場価逆算法（間接法）　（比較方式）

（山林の評価」社団法人日本林業協会抜粋）